コラム(ターゲット)

私の定年退職後の起業にあたり、誰に何を売るかということを考えました。不動産業をする。できれば相続に特化した事業としたい。ということは、考えていましたが、より具体的に考えてみました。

その時私が考えたのは、少なくとも自分がこの不動産業を続けている期間のお客様(これがタイトルのターゲットですが)は、①シニア世代②女性③何らかのお一人様、この3タイプの方々を自分のお客様にしようと考えました。

漠然とでもあり、確信めいたものでもありました。何を売るかは、文字通り不動産であったり、コンサルティングであったり、リフォーム工事であったり、その方が求めるものを売るということになります。

直近の半期(4月~9)16名の方とお仕事(取引き)をさせて頂きました。その方々の内訳は、シニア世代(男性)5名、シニア世代(女性)2名、一人世帯(男性)5名、その他4名。

これからは、シニアと女性の時代だと数年前からずっと思ってきました。更に身近なところにお一人様が随分増えた気がして、この方々がこれからの時代の主役だと感じました。

この6カ月間の私のお客様の75%は、それらの方々ですので、私の考えもまんざら的外れではないと思っています。ただ、お若い方からのご相談も大歓迎ですので、お気軽に何でもお問い合わせください。100%全ての方が高齢者になるのですから。

コラム(相続不動産の事前対策窓口)

私は社名からもお分かりのように不動産屋です。ベタな社名ですみません。社名を考える時は、カタカナの今どき(この言葉自体古いですね)の社名を色々考えましたが、結局最後は今の社名に落ち着きました。

人間、何かを自分で決めた後は、それが正しかったと思うようにできているようです。私も「何の仕事をしている人か、誰もがわかる社名だ」と毎日つぶやきました(少し大袈裟ですが)

本題からそれましたが、私自身は相続が始まる前に、一番良い方法を一緒に探しましょうという気持ち、スタンスなのですが、実際は相続した不動産をどうしましょう(ほとんどの場合、売却ですが)という相談がほとんどです。宮脇税理士ではなく、宮脇不動産ですから、当然と言えば当然です。

つたない知識ですが、不動産をどうするかという問題は、それなりに場数を踏んできました。お金の相続が一番簡単です。簡単に割り算できます。

不動産は、物理的には割れません。分けにくい不動産だからもめやすい。親が子供にしてやれる最後の仕事、いや最後の責任が、相続不動産の対策だと思います。

これからも、今までの事例、あるいは現在のトレンドなどを書き綴ってまいります。ご興味がおありの方は、お読みいただきたいと思います。疑問、質問等をお持ちの方は、お気軽にメールでお問い合わせください。

コラム(生き残りをかける寺②)

私は岩美町にある永明寺(曹洞宗)の檀家です。今や、お坊様も若い方に変わられ、永明寺公式ブログをインターネットで配信しておられます。先回同様、寺までもがという思いです。

このブログには、【永明寺よりお知らせ】【永明寺だより】【永明寺の由来・歴史】等々、最後の【郷土史覚書】までカテゴリーが30もあります。また現在、寺の駐車場拡張工事をしていますが、日々の進捗状況が写真で見られるようになっています。

さらに年配者への配慮でしょうか、文字サイズ変更機能まで付ています。【永明寺だより】お盆号は第152号となっていますので、相当量の情報を発信されているということになります。

皆様は『お寺のブログ』に対してどのような感想を持たれますか?私が一番感じたのは、寺であれ何であれ自己開示が重要ということです。こうして定期的に「永明寺ではこういうことをしていますよ」
「永代供養とはこういうことですよ」「演奏会・展示会もありますよ」という情報を檀家(檀家以外の人にも)に提供しています。

この情報提供が永明寺の自己開示となっています。私自身、この自己開示がなければ、お寺って本当に必要なんだろうか?普段何をしているんだろう?子供に負担を残したくないという誰からも非難されないある種の美徳親心で、「位牌堂をなくそうか?」「墓をもっとこじんまりできないか?」と安易に考えたと思います。

勿論、今生きてる人が一番大切という持論に変わりはありません。でも色々と考えた末の結論でなければ、いくら優しい先祖も天国でため息をつくかもしれません。

コラム(生き残りをかける寺①)

最近、新聞・雑誌等で「檀家の減少により苦境に立つ寺が増えた」という記事を良く目にします。コロナばかりに目を奪われがちですが、生き残りをかけ変わろうとしてい寺の挑戦を見ると、寺までもがと思えてなりません。

識者は「寺は地域の社会資源としての歴史があり、改めてその役割を発揮できるかどうかが問われている」と語っています。400年の歴史を持つ名刹として知られる東京都の築地本願寺。

境内にはカフェがあり、更に看板メニューのインスタ映えすると評判の「18品の朝ごはん」があります。そして書店が入る施設までできました。

過去の宗派をを問わない合同墓もあります。僧侶による相続など「終活」に関する専門家紹介といったサービスまで提供しています。

一連の改革に内外から苦言や反発もあったが、部下の僧侶をビジネス講座に通わせるなどして組織風土を変えていったという寺トップの言。時代に合わせた課題を解決する存在が目標とも言われています。

地元鳥取でも似たような取り組みをされている寺があります。ある調査では、「特定の寺の檀家」と答えたのは29%。「檀家でない」54%が大きく上回っています。

決して、ご先祖様をないがしろにするわけではありませんが、寺とのかかわり、あるいは葬儀等が、死者儀礼中心ではなく、生きている者の生き方そのものになっていると感じます。寺事に限らず、子供の代に何らかのことを先送り(残す)したくないという考えは、ますます強くなります。

終活も自分のしたいようにすれば良いです。自分の子孫のことを思わない先祖はいないと私は思います。

コラム(特別寄与料)

長男の妻は何にも良いことがないと先日ある奥様がしみじみと言っておられました(誤解しないで下さい。私の妻ではありません)。

夫婦は紙切れ1枚とも。
何か特別なことがあったわけではないようですが、60歳台になり自分自身の体の衰えもあっての言葉だと思います。

長男の嫁として、認知症の手前から義父の面倒を約5年間一人でみられました。
義母もそれなりの歳で、中々満足には連れ合いの面倒が見切れなかったようです。

これも奥様(長男の妻)が、私一人がなんで義父の面倒をという思いを強くされた一因です。

今も義母の面倒をこれまた一人でみています。
義母が亡くなれば遺産は奥様の主人と主人の弟と妹の三人で相続します。

昨年7月にできた制度は、相続人以外の親族が、相続人に対して金銭(特別寄与料)を請求できるというものです。

特別寄与料を払うかどうかや金額は、当事者間の話し合いで決めます。
ただ現実問題として、自分一人が介護・看病をした、自分一人が商売・農業等の手伝いをした。

気持ちは十分わかりますが、奥様は実際に、主人とその弟妹に金銭を請求できますか?難しいと思います。

超高齢化社会ですからこの問題は確実に増えます。

お互い気持ちよく(中々難しいでしょうが)遺産を分けるには、生前に遺言書を書いておいてもらうのが一番の方法と考えます。
遺言書の必要性・重要性は今後ますます高まります。

コラム(賃貸住宅経営)

私がものすごぐ懇意にさせて頂いているアパート大家さんがおられます。

築30数年の2DK、10世帯1棟の大家さんです。立地は良い方です。
ご自身がお持ちの土地にアパートを建築されました。
当初は、管理会社に管理してもらってたようですが、現在はご自身で管理されています。

賃貸住宅の書籍の中には「空室対策のポイント」を解説しているものも多く見受けられます。
空室は、大家さんの一番の頭痛の種です。それこそ夜も眠れないという状況になります。

この大家さんからお聞きした話は、「どうして空室を埋めたか」ではなく「どうして空室にならないようにしたか」でした。

確かにまずは空室にならない対策を講じておくことの方が良いと思います。
その大家さんは、長く入居して頂いているお客様の家賃は、自ら値下げしておられます。

空室になったので、家賃値下げは聞いたことがありますが、入居されているのに家賃値下げは、まさに目から鱗でした。築15年目位からそうされています。

元々6万円位の家賃設定でしたが、現在は3万数千円の方もいらっしゃいます。30数年間ほぼ満室です。入居されている方も長く住めば家賃が安くなるのですから、他のアパートには移られません。

皆様かなり長期で入居されています。今ではそういうアパートも結構あるのかもしれませんが、私は当時、これこそ経営者と思いました。

3ヶ月、2部屋空室になった家賃収入は永久に取り戻せません。
3千円家賃を下げても、ずっと入居頂いた方が、結果的にはお得ですし、精神衛生上も健全です。

さすが管理会社を外してご自身で管理されている方だと感心しました。

一度だけ内部、外部リフォームされましたが、現在は極力お金をかけないように建物が持つまで稼いでもらうという感じです。

コラム(賃貸住宅経営)

最近、30代、40代の比較的お若い方から賃貸住宅経営のご相談をよく受けます。

本音を言えば、大家業こそが不動産業者の目標の一つです(勿論全てではないですが)ということになります。
不動産業を営むからには借家かアパートの一つも所有したいというのが、偽らざるところです。

大家業の根底には、超高齢化社会の年金不安、長生きリスクなどがあるようです。若いうちからそういうことを考えるのは、本当に素晴らしいことだと思います。

もう一方で、借家・アパートを処分されておられる方がおられます。
これは60代~80代のいわゆる高齢者の方です。

この方々は、30代の頃に賃貸住宅を所有され、そろそろ元も取れ、管理も管理会社があるとはいえ、億劫になっている年代の方々です。建物も何かとメンテナンスでお金がかかる頃です。

終活等考え、遺産分割も古い賃貸住宅より、現金で子供たちに分けた方が心配がないという思いもあるようです。
このような環境を考えると賃貸住宅経営の需要と供給が一致するように感じます。

賃貸住宅に限らずマイホームでも土地・建物共選択肢はかなり広がっています。
空き家もどんどん増えますから中古住宅の供給が極端に減ることは考えにくいです。

問題は、建物の質(築年数・デザイン・ペット可・女性専用等の特徴)と立地だと思いますが、立地の方が比重ははるかに重いです。

賃貸住宅は立地が全てと言われるくらいです。立地が良いと当然購入価格も高くなります。

辺鄙な場所ですと価格は勿論安いです(賃貸住宅として成り立たない場合は論外です)。
土地の決定方法としては、賃貸住宅が朽ちて賃貸住宅で無くなった時に建物を解体しても土地だけで十分販売が可能かどうかで考えられると良いと思います。

賃貸住宅に掘り出し物はまず有りませんので、購入後にご自身の工夫をプラスすれば、十分勝算があると思われる中古賃貸住宅を探されて大家さんになりましょう。

ご自身でどのような賃貸住宅にされたいかをずっと考えられることは、大変重要なことだと思います。大家さんは、会社の社長同様、経営者なのですから。

コラム(認知症サポーター)

皆さんは、私がいつも左手首につけているオレンジ色のゴム製リングは、何のリングか分かりますか?これはそのものずばり『オレンジリング』と言います。

この『オレンジリング』は、「認知症の人を応援します」という意思を示す「目印」で、『オレンジリング』をしている人を認知症サポーターと呼びます。

認知症サポーターは、なにか特別なことをする人ではありません。
認知症について正しく理解し、偏見を持たず、認知症の人や家族に対して暖かい目で見守ることが、認知症サポーターのスタートです。

認知症サポーターは、認知症の人やその家族の「応援者」です。
認知症の基礎を学ぶ講座が「認知症サポーター養成講座」です。県又は市町村が実施する90分の講座です。

皆さんも是非この「認知症サポーター養成講座」を受講し、『オレンジリング』を身につけて下さい。

認知症を理解し、認知症の人や家族を見守る、認知症サポーターが一人でも増えれば、安心して暮らせるまちを、みんなで作っていくことができると思います。

“いつまでもあなたが好きな町で暮らし続けるために”

コラム(高齢者)

現在では、一般的に65歳以上の方を高齢者と呼びます。
ただ、今の65歳の方は、まだお勤めの方、ボランティア・仲間との趣味の会に参加の方、もう一度学び直しをされる方と、行動的で元気な方も多数いらっしゃいます。
いまや社会全体が人生100年時代の大合唱で、国民は全員最低70歳まで働いて下さいというムードです。

内閣府の意識調査でも、60歳以上の方に高齢者とは何歳からかを尋ねたところ、男性70歳以上、女性75歳以上が最も多かったという結果だそうです。
私も65歳以上の方と話をする機会が仕事柄多いですが、とても高齢者というイメージではありません。

日本老齢学会は、高齢者の定義を、75歳以上にしようと提言しています。私は現在60歳ですが、最低でも75歳(できれば生涯現役)まで働くつもりです。
決して仕事好きではありませんが、やはり社会と係わりたいですし、気分だけは40歳台です。

何かの調査で今の75歳は20年前の65歳の身体能力があると聞きました。昔に比べ、10歳も若返っています。
このようなデータだけを見ると、私も含めて何となく高齢者でも働かなきゃならない。生涯現役で頑張らなきゃならないと思われる方も増えると思います。
でもこれは、やはり個人の価値観の問題で、仕事が勿論最優先でもありませんし、仕事以上にその人にとって大切なことがあれば、それを優先させるべきです。

又、さまざまの事情で働きたくても働けない方もいらっしゃると思います。私個人は、39年間のサラリーマン生活には満足しています。
しかしそれ以上に自分で事業をしてみたい気持ちの方が強かったです。

今こうして還暦起業家としてスタートしましたが、今後の極端な少子高齢化、又自分自身が経験している高齢者一歩手前自営業の現実、相続、介護、終活、空き家、墓じまい等シニアが直面するであろう現実を、今後私なりに述べさせて頂きます。

コラム(民法改正)

民法の一部を改正する法律が、令和2年4月1日施工されます(平成29年6月2日公布)。

様々な改正がなされていますが、そもそもの改正の趣旨は、
①社会・経済の変化に対応させる
②一般国民に分かりやすいものにする
③確率した判例法理を明文化する、
以上3点です。

現行法では、医師診療報酬3年、弁護士報酬2年、宿泊料・飲食料1年等、業種別の短期消滅時効が定められています。これは非常に面倒で不便に感じます。

改正法では、消滅時効の期間について、「権利を行使することができる時から10年間」に加えて、「債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間」を新たに設けました。これなら覚えやすいです。

但し、行使することができる時から10年後に行使することができることを知った場合は、そこから5年間の最長15年間ではありません。
いずれか早い方で時効が完成しますので、「行使することができる時から10年間」の10年間が最長となります。

いずれにしても、何らかの債権を有している場合は、早めに(覚えているうちに)権利行使をしましょう。
債権にかかわらず、自分にとって得なことは、大抵の場合自分で行動を起こさないと、債権の行使が出来ません。そろそろ時効ですよとは、誰も教えてくれません。