所有者不明土地の発生予防と土地利用の円滑化の両面から、民事基本法制の総合的な見直しが行われています。詳しい内容は法務局のホームページでご確認頂きたいですが、簡単なポイントのみ記載させて頂きます。

■登記がされるようにするための不動産登記制度の見直し

※相続登記の申請の義務化

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　相続が発生しても相続登記がされないことが多いので、相続登記の申請を義務化することで、所有者不明土地の発生を予防する。

【内容】
　相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。→令和6年4月1日施行
令和6年4月1日より前に相続した場合→令和9年3月31日までに相続登記申請

 ※所有不動産記録証明制度

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　親の不動産がどこにあるか分からず相続登記がすすまないので、法務局でリストを作成してもらい、相続登記をうながす。

【内容】
　登記官において、特定の被相続人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明する制度が設けられる。→令和8年2月2日施行予定

※住所等の変更登記の申請の義務化

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　登記簿上の所有者の住所が変更されないことも所有者不明土地の主要な発生要因となっていることから、住所等の変更登記の申請を義務化するとともに、登記官が職権で住所等の変更登記を行う仕組みも設けられました。

【内容】
　登記簿上の所有者については、その住所等を変更した日から2年以内に住所等の変更登記の申請をしなければならないこととされました。→令和8年4月1日施行予定

以上が、主な「所有者不明土地」を無くすための法律の改正や登記制度の見直しです。心当たりのある方は、お子様に「負動産」を残さないためにも(あなたが手続きしなければ相続したお子様は、ますます面倒な手続きが必要となります)、出来ることから少しずつやっていきましょう。

少し長いコラム(もはやコラムとは言えませんが……)となりましたが、今年1年間ありがとうございます。

今後とも変わりませず皆様のご指導ご鞭撻を賜りますよう宜しくお願い申し上げます。

皆様のご多幸を心よりお祈りいたします。

本年4月1日から「相続登記が義務化」されます。相続登記がされないため、登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加しています。その面積は九州を上回る広さと言われています。

このことが、周辺の環境悪化や公共工事の阻害などの社会問題になっています。令和6年4月1日以前に相続した不動産も相続登記義務化の対象になります(この場合の期限は、令和9年3月31日です)。

対応としては、相続人の間で早めに遺産分割の話合いを行い、不動産を取得した場合には、その結果に基づいて法務局に相続登記をする必要があります(ほとんどの場合、司法書士に登記依頼をします)。また、相続を知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。

相続でのもめ事は誰しも望みません。スムーズな相続のため親としてすべき重要な事が何点かありますが、一番は何といっても『遺言書の作成』です。遺言書で財産の分配方法を決めておけば、相続登記はすぐにできます。

正当な理由なく相続登記の申請をしなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。相続登記の義務化が、腰が重い我々の『遺言書の作成』の後押しとなる事を願っております。

以前のコラムにも記載しましたが、成年後見制度は、使わなくて済むなら使わない方が良い制度です。

他人が親(一般的には)の財産管理をし、親のために良かれと思い売却したい不動産も中々自由にできない。親のために使う現預金も同じく自由にできない。不動産売却もどうにかこうにか売却でき問題が片付いても、その後も成年後見人に報酬を払い続けなければならない。

成年後見は以前の禁治産者制度の名前が変わっただけという感じですので、判断能力が無くなった人を保護してあげるという考え方は同じです。ただ、結局は他人が本人に代わり意思決定をするということですから十分な慎重さが求められます。

成年後見も本人の意思を可能な限り探るという制度改革が必要です。今春から法改正の議論が始まります。後見を終わらせる。それ以前に後見を始めない。後見人は必要な事だけを個別に行う。

早ければ2026年には法改正が行われます。それまでに被後見人を支援する地域福祉の支援チームが必要です。このチーム作りこそが、4人に1人が75歳以上の人生100年時代の現代を最後まで自分らしく生きる枠組み作りだと思います。

コラム（暦年贈与）と同じ生前贈与の方法に相続時精算課税制度があります。贈与を受ける人が届出をすると、以降累計2,500万円までは贈与が非課税となります。

贈与した方が亡くなった時は、贈与した財産を相続財産に加えて相続税が計算されます。ただ一度この制度を選ぶと暦年贈与に変更できない点や、結局は贈与財産は全て相続財産に加算されるため、利用する方は少ない様です。

しかし、2024年1月以降は、相続時精算課税制度選択後も年間110万円までは贈与税非課税かつ相続時に贈与財産に加算されることもなくなります。相続税対策として期待されます。

但し、暦年贈与と相続時精算課税制度等の生前贈与制度は、どのように利用するかは自己判断ではなく、やはり税理士等の専門家と相談してきめることをお勧めします。

生前贈与で財産を減らしておけば相続税負担軽減になります。

既に実践中の方も多いと思いますが、二人の子供に毎年110万円ずつ贈与を5年間行えば、相続財産が1,100万円減ります。但し、相続税を免れるため亡くなる直前に贈与することを防ぐため(個人的には人間いつ死ぬか分からないと思いますが…)、相続前3年間に贈与された財産は相続財産に加算されていました。

この3年間が2027年からは段階的に延長され、2031年1月1日以降の贈与については7年間となります。お金を持っては死ねません。可愛い子供たちに出来るだけ元気なうちに贈与することも考えてみる価値があると思います。

皆様がローンを組んで住宅を購入する際に所得税(あるいは住民税)が減税になる制度です。国は省エネ住宅を増やすため段階的にローン減税対象住宅の省エネ基準を強めています。

特に来年1月以降は省エネ基準に適合しないと住宅ローン減税の適用が受けられなくなる可能性もあります。制度移行時は混乱しないよう特例を設けるのが通例です。

今回は、23年中に建築確認を受けるか、24年6月末までに完工する住宅の場合は基準に達していなくても減税対象となります。国は50年までに温暖化ガス排出量を実質ゼロにする政府目標の達成に、日本の二酸化炭素排出量のうち約16％を占める家庭部門の代表格である住宅の省エネ基準を厳格に適用し脱炭素化を加速する狙いがあります。

環境性能で減税対象の借入限度額が変わります。長期優良住宅など・ZEHと同水準・省エネ基準適合・省エネ基準を満たさない住宅、以上に分かれます。検討されている住宅会社と、どのランクの省エネ性能を求められるかを相談して決められるのが良いでしょう。

私個人的には、過度に省エネ、省エネというのはどうかと思います。暮らしが豊かになり、地球環境にも貢献できるということは素晴らしいことです。

でも、それ以上に素晴らしいこともきっとあると私は思います。必要なものは必要、不要なものは不要という、まさに適当が一番ではないでしょうか。

相続問題から脱線した話題もありましたが、相続不動産の事前対策・相続後対策及びトピックスについて、今までのポイント振り返りを記載しましたので参考にしてください。

①2025年には高齢者の5人に1人が認知症と厚生労働省が予測。認知症になると、不動産をどうこうすることは、はっきり言って何もできません。認知症対策は現在のところ『家族信託』が一番の方法です。

②共有名義だけは避けましょう。不動産の相続と一緒にトラブルも『争族』します。相続トラブルの中でも1番2番を争う要注意事項が『今回は時間もないし、とりあえず共有にしておこう』です。共有名義の不動産は処分に時間がかかります。自分の兄弟姉妹同士の話だから大丈夫と思ったら大間違い。甥や姪と処分の話をしなければならないことも考えられます。

2月初旬、受給年金の全ての手続きを一応完了しました。
全てというのは、鳥取年金事務所で受け付けてもらう『老齢基礎年金』。
私は昭和34年1月生まれですので63歳になってすぐ手続きをしました。


申請書類を郵送してもらい必要書類を揃え面談アポを取り、年金事務所に伺いました。担当の方が丁寧に教えてくださいます。「戸籍謄本」と「雇用保険被保者番号が確認できる書類」(通常は、雇用保険被保険者証ですが、私は失くしていたので職安で再交付してもらいました。


5分程で再交付して頂きました)が不足していましたので2日後に再度年金事務所で手続きをしました。企業年金連合会にも請求書類を郵送してもらい、『老齢年金』の請求書を郵送しました。
今のところ連絡はありませんが本当に頂けるかどうか入金されるまでは心配です。


最後が確定拠出年金の『老齢給付金』です。
これも請求書を郵送してもらい、記載して必要書類と一緒に運営管理機関に郵送しました。私は一時金受け取り(一括で受け取る)を選択しました。もらえる時にもらっておくという性格が現れました。


これもまだ何の連絡も有りませんが、入金されるまではやはり不安です。
欲を言えばもっと頂きたいですが、これから先の若い方のことを思うと現状でも満足しなければと思います。

私事で恐縮ですが、中央病院に毎月1回通っています。
一番は高血圧、高コレステロール、それと20年以上軽度の不眠症に悩まされています。もう一つこれも20年以上前に急に花粉症になりました。


人間というのは不思議なもので(私だけかもしれませんが)、毎月中央病院で診てもらっているのだから大丈夫と自分に都合良く解釈し、醬油たっぷりのつまみで、ビール、日本酒、ワイン等ジャンルを問わず？飲んでます。


二日酔いの朝は自分自身が本当に嫌になります。
63歳という歳を考えた飲みに、誕生日を機に変えたいと思います。
お客様に定期的にお届けしている『ほむさぽ岩美通信』は、「あなたの暮らしと住まいの健康をつくる月刊ヘルスケア情報」です。


健康も以前のコラム(紺屋の白袴)状態です。せっかく業績も皆様のお陰でまずまずの推移をしております。本当に馬鹿げたことで人生を無駄にしたくはありません。健康は自分の意識で調節できます(私の場合は)。
病気で大変な苦労をされている方もおられます。これからますます年老いていくわけですから『健康』ということに対してもっと真剣に取り組んでいきたいと思います。

住宅ローン減税は家を購入されたほとんどの方がご利用されると思います。
既存住宅(中古住宅)購入の場合は、昨年末の入居の方までは築年数が20年以内(木造の場合)の住宅しか適用されませんでした(かなり難しい手続きと費用をかければそれ以上の築年数の中古住宅でも利用可能でしたがハードルはかなり高いです)。


今回令和4年度の税制改正大綱で、中古住宅購入検討の方には本当に嬉しく有難い制度に改正されます。
一番のポイントは築年数要件が『昭和57年以降に建築された住宅(新耐震基準適合住宅)』に緩和されました(令和4年1月以降入居の場合)。


そもそも中古住宅と言えば築20年以上の建物が多いです。
それがいきなり築年数が倍の築40年の中古住宅でもローン控除適用となりました。これは本当にすごい改正です。われわれ不動産業界では『起死回生の改正』と呼ばれています。
久々に中古住宅市場に大きな動きを与える実効性のある大改正となると期待しています。