相談者：相続人(相談時は相続未発生)

相談内容

実家と隣接の土地２筆を相続予定。
3年前から被相続人が介護施設に入っているため現在は空き家。
相続人は県外のため実家の管理が大変であり、かつ被相続人の認知症への進行(相談時は認知症では無い)も不安材料。

販売中の中古住宅及び隣接土地がいつ売れるかが不明なため、それが一番の心配の種。

名義は土地3筆は全て被相続人。
実家他建物は全て相続人及び相続人の妻が各々持分1/2で所有。

買主が見つかった時点で、司法書士面談により判断能力無しと判断されれば、売買が出来ない。

認知症になると「法定後見制度」を利用します。
後見人は、「財産管理」と「身上監護」を行います。
後見人がつくと、不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要となります。

許可さえ取れば良いんだと思われるかもしれませんが、これがそう簡単ではありません。

そもそも後見人は、その人(今回の場合、認知症になった人)の財産を守る等、その人にとって有益な行為をする事が大原則です。

裁判所は、売却が有益かどうかを判断しますので、売却してはいけませんという結論になる場合も多いにあり得ます。

現在の被相続人の状態が認知症になるかならないかの手前位の状態との事でしたので、販売委託を受けた私も認知症になる前に早く売らなければならないとプレッシャーを感じていました。そこで、認知症になる前の事前対策を相続人と相談しました。

ポイント

認知症になると、正直不動産の処分は相続が発生してからになるケースがほとんどです。今回の被相続人は要介護3でした。

相続人にそんなに評価が高い土地でもないし、今の内に贈与してもらう話をしました。司法書士が、本人(被相続人になる方)と面談して判断するとの事でしたので、どんなものかお聞きしました。

要介護4だとまず無理。要介護3だと面談してみないと何とも言えないとの事でした。

司法書士に介護施設に出向いて頂き面談をして頂きました。
判断能力ありと判断して頂き、その場で贈与書類に署名捺印頂きました。贈与税は税務署の無料税務相談で相談してもらい、相続時精算課税制度を利用して頂き、とりあえずの贈与税は払わなくて良い事となりました。

これでいつ売れても良いという状態になりましたが、皮肉にも(うれしい誤算ですが)、間もなく買い手がつきました。

被相続人の認知症が気になるなら、贈与も有効な事前対策かと思われます。
勿論、売却金は介護施設の費用として現在も使っておられます。

相談者：相続人

相談内容

相続した土地(現況荒地)が不要なため相続人が売却する事になりました。
被相続人の不動産売買契約書(30年以上も前の手書きの契約書)も残っており、何より既に相続人に名義変更もされているので何の問題も無く販売活動に入ることで相続人と話をしました。

別に相続した家屋の地続きの土地でしたので、何気なく「以前は畑でもされていたのですか」と尋ねると、

「前所有者が倉庫を建てて使用していた。その倉庫を壊して更地となったものを、被相続人が購入し畑として使用していた。被相続人も高齢となり10年以上ほってあるので、現在は荒地の状態。」

との事。
もしやと思い、その土地上の建物謄本を取ると、前土地所有者の名義で建物謄本が存在。実際には建物が建っていないのに、謄本上は建物が存在することになっていました。

固定資産税課税台帳も預かっていましたが、土地しか表記されていませんでした。
売却するためには、建物滅失登記をしなければなりません。滅失登記は建物登記名義人がしなければなりません。

しかし前所有者(被相続人は面識無し)がどこに住んでいるのか今はもう分からないとの事でした(売買契約書の住所には住んでいないとの事)。被相続人が土地所有者ですので、現に建物は建っていないので滅失登記をしたい旨、法務局に申請してもらいました。
約１ヶ月後に滅失登記が完了し、売却できる状態となりました。

ポイント

住宅団地に建っている建物と土地の売却であれば、まずこのような事は無いと思われます。
固定資産税の日割り計算、移転登記費用の概算額を買主様に伝えるため、課税台帳もコピーして頂き突き合わせします。

しかし、このケースのようにかなり古い家屋の地続きの土地でわざわざ購入している(売買契約書が存在する)場合は、以前はどのような状態であったか確認すべきです。
念のため法務局でこの土地上に登記されている建物があるかどうか確認すべきです。
滅失登記は土地家屋調査士に依頼します。しかし、他人(相続人の名義では無い)の建物の滅失ですので、法務局もかなり慎重になります。

実務的には、法務局は建物登記名義人に郵便を送ります。これがあて所(あて名)不明で帰ってくれば、とりあえず登記簿上の住所に登記名義人(前所有者)がいないという事になります。
又相続した土地に実際建物が建っていない確認もします。このケースは前所有者の住所が法務局が訪問できる範囲エリアだったので、実際に謄本上の住所地に行かれたようです。

私も前所有者の住所地に行きましたが、完全な空き家というより数ヶ月に１度帰ってくるようにも感じました。郵便物はありませんでした。
非常に微妙な感じでしたので、法務局もかなり時間を掛けたのだと思われます。土地だけ売買契約して新所有者に名義変更後、何かの機会に全然知らない人の建物が謄本上存在する事がわかれば、何らかのトラブルになっていたと思われます。

建物が建っているのに未登記という建物もありますが、逆に建物を解体したのに滅失登記がされていない土地を、土地のみ購入した(今回の被相続人のケース)という場合もあります。

相談者：被相続人(相談時相続未発生)

相談内容

86歳のお母様が、亡くなられた配偶者の自宅(新築時から同居)を相続されてお一人で住まわれていました。自分一人での生活は健康面等不安があるので、自宅を売却して老人ホームに入居されたいとの相談でした。

建物は築40年近く経っていましたが、そこそこ立地条件は良く、ほぼ希望値で売却できました。居住用財産の3,000万円特別控除で譲渡所得の税額は、控除されました。お母様は次男と孫(亡くなった長男の子供三人)に自分が元気なうちに売却益の一部をあげたいという気持ちがありました。

もともとある程度現金をお持ちの方でしたので、当時はまだ出始めだったサ高住に入居されました。次男さんは県外にお住まいでしたが自宅売却時には帰省して頂き、契約にも立会って頂きました。問題は長男の子供三人ですが、離婚して奥様と子供三人が自宅(当初同居していた)を出て行った後に、長男は亡くなっています。元奥様は、今どこに住んでいるかも分からないとの事でした。

勿論相続が発生しているわけではありませんから、お母様の次男と離婚した長男の子供(お母様の孫)で、お金を分ける必要はまだありません。
お母様は、自分が亡くなった後で、次男と孫達が争族をする可能性があると考えていました。一般的に考えてもそうなる可能性は大です。今ある程度の贈与を今後相続人になるであろう子供と孫にしておきたいと考えました。そして、次男と孫達と話ができるのも自分だけという思いもありました。
結果的には次男と孫三人に相応の現金を贈与した事を、後日入居されているサ高住でお聞きしました。

ポイント

離婚した長男の元奥様がどこにおられるかは全く分かりませんでした。元奥様の妹さんの勤務先だけはお母様が覚えておられましたので、そこに出向き要件を伝え、元奥様と連絡を取っても良いかを確認頂きました。連絡許可となり私がお母様の代理人として元奥様とお会いしました。

お母様がお孫さん三人に幾許かの現金を贈与したい旨、お話しました。振込口座をお教え頂きお母様にお届けしました。お母様がお亡くなりになれば、同じ四人が相続人となります。

その場合、初めて四人が会われるのと、今回の贈与があった事の後で会われるのでは、相続の進み方も随分変わると思います。今回の様に、贈与する機会があれば、相続前に贈与してワンクッションおかれるのも、実際に起こった時の相続を少しスムーズにする事前対策にもなったかなと思いました。

私自身どこまで自分がかかわっても良いのか分かりませんし、どこから様々な士業法に抵触するのか分かりませんでした。
ただお母様が自分が元気で、多少なりとも金銭的余裕があるうちに、子供と孫に、平等の愛情表現として金銭贈与をされたいという気持ちだけは、分かりました。

あれから約10年経ちました。まだ相続が発生していない事を祈るばかりです。たまにお母様のお顔が目に浮かんできます。