相談者：相続人(相談時は相続未発生)

相談内容

実家と隣接の土地２筆を相続予定。
3年前から被相続人が介護施設に入っているため現在は空き家。
相続人は県外のため実家の管理が大変であり、かつ被相続人の認知症への進行(相談時は認知症では無い)も不安材料。

販売中の中古住宅及び隣接土地がいつ売れるかが不明なため、それが一番の心配の種。

名義は土地3筆は全て被相続人。
実家他建物は全て相続人及び相続人の妻が各々持分1/2で所有。

買主が見つかった時点で、司法書士面談により判断能力無しと判断されれば、売買が出来ない。

認知症になると「法定後見制度」を利用します。
後見人は、「財産管理」と「身上監護」を行います。
後見人がつくと、不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要となります。

許可さえ取れば良いんだと思われるかもしれませんが、これがそう簡単ではありません。

そもそも後見人は、その人(今回の場合、認知症になった人)の財産を守る等、その人にとって有益な行為をする事が大原則です。

裁判所は、売却が有益かどうかを判断しますので、売却してはいけませんという結論になる場合も多いにあり得ます。

現在の被相続人の状態が認知症になるかならないかの手前位の状態との事でしたので、販売委託を受けた私も認知症になる前に早く売らなければならないとプレッシャーを感じていました。そこで、認知症になる前の事前対策を相続人と相談しました。

ポイント

認知症になると、正直不動産の処分は相続が発生してからになるケースがほとんどです。今回の被相続人は要介護3でした。

相続人にそんなに評価が高い土地でもないし、今の内に贈与してもらう話をしました。司法書士が、本人(被相続人になる方)と面談して判断するとの事でしたので、どんなものかお聞きしました。

要介護4だとまず無理。要介護3だと面談してみないと何とも言えないとの事でした。

司法書士に介護施設に出向いて頂き面談をして頂きました。
判断能力ありと判断して頂き、その場で贈与書類に署名捺印頂きました。贈与税は税務署の無料税務相談で相談してもらい、相続時精算課税制度を利用して頂き、とりあえずの贈与税は払わなくて良い事となりました。

これでいつ売れても良いという状態になりましたが、皮肉にも(うれしい誤算ですが)、間もなく買い手がつきました。

被相続人の認知症が気になるなら、贈与も有効な事前対策かと思われます。
勿論、売却金は介護施設の費用として現在も使っておられます。